坪単価の定義を統一するべき
マンションクラスタも戸建てクラスタも、物件比較のため、「坪単価」を用います。しかし、マンションは土地代・税込み・諸費用別の金額、注文住宅は土地代別・税別・一部諸費用込みと、だいぶ異なり、これでは長年のテーマ「戸建てとマンション、持ち家と賃貸どちらが得か」に決着がつきません。まずは統一するところから始めるべきでしょう。
そこで、現住居（マンション）と建築予定の戸建住宅（注文住宅）を比較してみました。
本記事下部の計算結果をご覧いただくとわかるように、物件価格の安い現住居のほうが坪単価は高いです。新居は義父から土地の提供を受けているため、建物費用のみですが、どちらも首都圏郊外のため、現住居の土地持ち分の路線価と、購入した場合の新居の路線価はほぼ同じでしょう。新居のほうが広いため、割った坪単価は低くなりました。
住まいにかかるコストを比較するための新指標として、「ランニングコスト指標」を提案します。1カ月あたりの管理費・修繕積立金・駐車代（1台）・駐輪場代・電気ガス代・上下水道代・固定通信代（光ファイバー）の合計に、1年間の固定資産税を足した数値に30をかけた、「物価変動が全くないと仮定した場合の30年間の生活費」です。なお、近年値上がり激しい火災保険料は試算に含めていません。
分譲マンションのランニングコストは高い
細かい計算式は省きますが、現住居の坪単価は@121万円、30年間のランニングコストは2520万円（＠116.5万円）で、ランニングコスト指標は、1坪あたり@237.6万円でした。ただ、ランニングコストのうち、固定資産税以外は賃貸暮らしでも必要となり、最低限、必要な金額といえるでしょう。
対して、庭付き戸建ての新居は、使用貸借で坪単価@102.6万円、購入したと仮定して坪単価@134.3万円、30年間のランニングコストは1980万円（＠59.3万円）で、ランニングコスト指標は、1坪あたり@193.6万円と、現住居より、だいぶ安い試算となりました。
差額の最大の要因は、戸建てのメリットの一つ、「駐車場無料」によるものです。つまり、車を持たないマンション暮らしならばコストはもっと下がり、1台目の車を外部駐車場に駐車する戸建て暮らしはもっと高くなります。また今回は、オール電化＋太陽光で電気代がほとんどかからないと見込んでおり、同様に、ソーラーパネル設置マンションだとランニングコストは下がります。その分、坪単価は上がるので、厳密に計算しないとソーラーパネルの損益分岐点はわかりません。
なお、戸建ての坪単価の算出にあたり、外構費用を含めています（一般的には含めない）。比較対象となる分譲マンションも、植栽や共用施設のグレードは個々に異なり、総建設費に占める割合は一定ではありません。戸建住宅も同じく、室内の住宅設備・内装と外構に多く配分すると坪単価は上がります。
坪単価は中古売買時の成約単価の目安でもあります。しかし、売却にあたっては「立地」が最も重視されます。リセール重視なら内装・住宅設備はほどほどで妥協するべきで、外構は万人受けする、維持コストのかからないスタイルがベストといえるでしょう。
独自の試算に基づく税込み坪単価（単位：万）
| 現住居 面積 | – | 21.6坪 |
| 現住居 坪単価 | – | 121.0 |
| 現住居 ランニングコスト月額×30年 | 2520 | 116.5 |
| 戸建 土地代込み坪単価（使用貸借） | – | 102.6 |
| 戸建 土地代込み坪単価（購入） | – | 134.3 |
| 太陽光発電システム搭載戸建 ランニングコスト月額×30年 | 1980 | 59.3 |
| 坪単価＋ランニングコスト指標（新坪単価） ※火災保険含まず | ||
| 現住居（マンション） | 237.6 | |
| 現住居（戸建） ※購入を想定 | 193.6 |
坪単価は税込み総額表示が妥当
前提として、坪単価は税込表記で構わないと考えます。増税のたびに「すまい給付金」などの補助金制度が拡充しており、増税分をカバーしているからです。建設コストと土地の高騰を受け、都内の分譲マンションは坪単価@300万円超の物件ばかりです。ランニングコストは物件価格に比例して上がる傾向にあります。「住宅」のインフレに見合っただけの手取りが必要と、声を上げていきましょう。
