あけましておめでとうございます。毎日疲れ切っています。
前回記事「フラット35が利用でできない？」の続報です。
楽天銀行からの最終返答
楽天銀行を窓口として「フラット35」に申し込んだのですが、審査対象とすらならず、取り下げとなりました。書類コピー代と問い合わせ時間が丸損だったので情報を共有させていただきます。
複雑な現況図（家の配置はボツ案です）
スーモの「換地処分のガイドブック」がわかりやすいので参照・引用します。
「換地処分」が行われた後の土地の売買はもちろん、換地処分される前でも土地の売買は可能です。「換地する前提で従前地を売買できます。ローンを組んで家を建てる場合は、従前地を担保にして借り入れることになりますが、換地処分後に区画整理事業の施行者が登記変更を行ってくれるので、自動的に担保が換地に切り替わります」引用元: 換地処分のガイドブック」
「換地処分のガイドブック」によると、土地区画整理事業の大まかな流れは、9つのステップがあるそうです。
（1）都市計画決定
（2）事業計画等の決定
（3）換地計画
（4）仮換地指定
（5）建物等移転・工事
（6）換地処分
（7）土地・建物の登記
施行者が土地や建物の変更に伴う登記をまとめて実施します。
（8）清算金の徴収・交付
（9）事業完了
書類送付・図面を作成した時点では、ハウスメーカーも金融機関もステップ（4）だと思いこんでしました。しかし、実はエリア全体で（2）、一部のみ（3）の時点でした。ステップ（4）で発行される鍵となる「仮換地証明書」がありません。役所にも相談しても「ない」という返答は覆りませんでした。
最近始まった区画整理ではなく、すでにだいぶ前から始まっています。区画整理事務所の事務能力を疑わざるを得ません。しかし、ネット上で情報を探すと、新居の向かいの家に面し、幅員12mの開発道路が建設されると知りました。幹線道路の少し奥はベストポジション。ただ現状、開発道路予定地には家が立ち並んでおり、一箇所だけ道路状のコンクリート舗装された空き地がありました。
本当に完成するのか？ 市議会では、着工済の陸橋とこの開発道路の建設が市内アクセス改善の要と位置づけ、即座に進めるべしと紛糾していました。
道路の広い新規分譲地エリアがベスト。新居そばにも9年以内に道ができる？
結論をまとめると、（1）都市計画決定〜（3）換地計画の間の場合、楽天銀行のフラット35は不可
となります。他金融期間なら通る可能性がありますが、金融機関の独自の方針ではなく、「フラット35」の規定上NGと聞きました。
つまり、審査が緩いのは、建物ではなく債務者の属性を重視する「民間金融機関」のほうなのです。
念のため確認しましたが、民間金融機関の1つはそのままで、もう1つは条件変更で融資可能とのことでした。無駄な労力を使わないよう、これから親族の土地や、区画整理中エリアの土地に家建築を検討している場合はフラット35は除外して検討を進めてください。
