事前にインターネット上で情報を集め、実際に銀行の無料の住宅ローン相談で、「融資上限までは一時的に2つの住宅ローンを組める」と聞いていたものの、実際に仮審査を申し込むと、「住宅ローン返済中の現住居を事前に完済していないと審査すら行わない。完済してから申し込んで欲しい」という返答でした。
つまり、住み替えの場合、現住居を売却し、仮住まい中に住宅ローン審査を申し込むか、専用の住み替えローンを申し込むしかありません。
もともと住み替えローンは、現住居を売却しても残債が残るケースしか利用できない商品のため、今回は利用できず、「不動産仲介会社と媒介契約を結んでいれば審査する」と、条件の緩い銀行に申し込みました。
土地の新規購入からだと、建物完成前の現金払いが多すぎて、住宅の建築は非常にハードルは高いでしょう。
不動産仲介手数料（3％＋6万円）は高い
さて、売り出しから約3か月、自宅売却が決まりました。大手仲介会社に支払う仲介手数料は専属専任媒介の特別割引適用で、計80万6388円（税込・消費税10％）でした。
高いですね。かかる労力（人件費・移動費）を考えると妥当だとは思います。しかし、今回の場合、個人間で重要事項説明なしに住宅が売れる環境が整っていたら、完全にCtoCで売買契約が成立可能だったと考えています。
もっと安くオンラインで取引できれば、不動産は負動産ではなくなる
地方などの全く資産価値のない物件、逆に物件名だけで引き合いのある人気物件に限り、不動産関連の知識のある個人同士の売買や業者間の売買は、手数料上限を最低限に設定し、オンラインで全ての取引が完了できるようになれば、所有不動産の商品化が進むでしょう。
逆に従来の不動産仲介会社は、物件に応じて手数料を上げ下げする権利を持つべきだと感じます。問い合わせや内覧は多いけれど、なかなか決まらない物件はありませんか？ ……ちなみに、問い合わせは少なく、内覧も少なく、それでも決まりました。現状は「人」と「縁」による偶然性が強すぎます。
不動産関係者は、IoTで不動産業界を変えると意気込む新進の不動産テック（RealEstateTech）に対し、実務を知らない机上の理想と冷笑を浴びせます。一度も取引経験のないスタートアップは論外ですが、取引経験があって変えようとする志をもつスタートアップの提案は、きっと正しいです。
提案「家は6年で住み替えなさい」
現状の10年間の住宅ローン控除（※）がある限り、「子どものいない家庭は6年ごとの住み替えがベスト」と提案します。賃貸で暮らすように、持ち家を住み替える。人生に刺激を与えつつ、資産形成を図る近道です。
※消費税引き上げによる平準化対策として、現在は住宅ローン控除は13年間に延長されており、住み替えを想定しているなら、延長の特例が終了するまでは購入を先延ばししたほうがいいでしょう。
さらなる考察は、また改めて。
