引き渡し日が確定したのにまだ住宅ローンが決まりません。正しくは、決定しましたが、まだ契約できていません。。やはり変えようかと思い、先に土地の条件を伝えて相談したところ、主要金融機関に全て取扱不可といわれました。
「フラット35が利用でできない？」の続報です。
区画整理中・仮換地証明書なしは住宅ローン不可
- ・楽天銀行（融資条件満たさず）
- ・みずほ銀行（同上）
- ・三菱UFJ銀行（同上）
- ・新生銀行（同上）
- ・東京スター銀行 スターワン住宅ローン※全額預金担保なら可
- ・A銀行 条件付き可（特例）
- ・B銀行 上記の回答を伝えたところ、条件付きで特例で可
口座を保有する銀行に片っ端から問い合わせました。仮換地・保留地は、一般的に「その地域の信用金庫・信用組合」か「全額預金担保ローン（住宅ローン控除を受けるための現金払い）」しか通らないようです。
信用金庫は金利が高く、全額預金担保を利用するにはあと500〜900万円程度足りませんでした。諸費用と審査期間を考えるともう現金払いするしかなく、足らぬ現金をどこから調達するか、ふと自分にかけた死亡保険の保険金が頭によぎりました。
スーモの「換地処分のガイドブック」がわかりやすいので今回も参照・引用します。
「換地処分」が行われた後の土地の売買はもちろん、換地処分される前でも土地の売買は可能です。「換地する前提で従前地を売買できます。ローンを組んで家を建てる場合は、従前地を担保にして借り入れることになりますが、換地処分後に区画整理事業の施行者が登記変更を行ってくれるので、自動的に担保が換地に切り替わります」引用元: 換地処分のガイドブック」
「換地処分のガイドブック」によると、土地区画整理事業の大まかな流れは、9つのステップがあるそうです。
（1）都市計画決定
（2）事業計画等の決定
（3）換地計画
（4）仮換地指定
（5）建物等移転・工事
（6）換地処分
（7）土地・建物の登記
施行者が土地や建物の変更に伴う登記をまとめて実施します。
（8）清算金の徴収・交付
（9）事業完了
現在、建設地一帯はステップ（2）であり、「仮換地証明書」が発行されるステップ（4）になるまで住宅ローンを利用した家の建築は不可能でした。
三菱UFJ銀行の担当者は、「ハウスメーカーの担当者は何をしているんだ？ 仮換地証明書がない状態では銀行から融資が受けられないと、すぐわかるはず。困っている状況はわかるが、やはり抵当権を設定できないので対応できかねる」と、ハウスメーカーを批判していました。どこの銀行も平謝りです。
区画整理中は、全額現金で払うしかない？ アホか。
しかも、何とか融資を認めれくれた金融機関の「条件」も現状では満たせないとわかり、その解決策への協力を義父に願い出たところ、拒否されました。義父は、私自身がやった「農地転用手続きを専門家に依頼すれば丸く収まったのではないか」と言いましたが、まかせたら仮換地証明書がない時点で計画終了、ハウスメーカーに契約解除金を払って丸損するところでした。
交渉の結果、昨日、条件は何とかクリアできる見込みが立ちました。
その旨を司法書士法人に伝えたところ、「よく通りましたね。司法書士では無理です」との返答でした。市役所の窓口にも先に伝えています。「融資不可の土地に建築許可を出すな！」 返答は、融資可否と建物申請認可は無関係とのことです。
建設予定の土地が融資可能かどうかは、そもそもハウスメーカーと契約する前に確認するべきで、それは土地所有者のみ把握可能な事項でした。私たちは聞いておらず、そうした制約があるとは全く知らなかった。
やはり総合的に一次取得は「マンション」をおすすめします
不動産投資の極意
「向こうからやってくる案件は全部クソ」は真実
結論としては、団体信用生命保険のみ実費負担の全額預金担保ローン（金利0％）で資金計画を設定するべきでした。現金を保有しながら貸し渋る母親を説得し、親と借用契約を結べば成立可能。しかし貸してくれる見込みがありません。つまり今は無理で、あの土地に建てたい場合は永久に無理……。
親・親族が所有する更地に家を建築する際は、区画整理エリアかどうか確認し、仮換地証明書の有無と内容を確認しましょう。この通知書がないと、現金または全額現金担保ローンしか購入手段はありません。一次取得層は、通常、そこまで多額の現金を保有していないので、親の負動産は放置して別に土地を買って建築しましょう。
同様に、親や子どものいない親族がなくなり、土地が遺産として残された場合、区画整理エリアかどうか確認し、仮換地証明書を確認しましょう。仮換地証明書が発行されるまでは、売却も家の建設も不可です。駐車場経営くらいしか活用手段はありません。まさに毎年固定資産税を収めるだけの“負動産”。負動産を粘り強い説得で、住宅に変えた私を誰か褒めてください。
追伸：A銀行は、ネット上では、属性に対する審査が特に厳しいという評判です。誰でも同様に利用可能かどうかはわかりません
